购买新房对于普通百姓而言是日常的一件大事，大伙都期望开发商出货的房子能令自己认可并且可以早日入住。在现实产品房出货过程中，交易双方常常会产生很多争议，不少买受人会选择拒收房子，却不知此种处置方法非常或许会产生对自己不利的后果。那样，到底在那种情况下买方可以拒绝收房？而开发商又应当拥有哪些条件才能交房呢？笔者对该问题做了以下法律剖析。

1、产品房出货的法定与约定条件。

产品房建成并达到哪种条件才能向业主出货呢？这主要怎么看律规定与合同约定。国内《建筑法》第六十一条对建筑工程的竣工出货做出了明确规定：“出货竣工验收的建筑工程，需要符合规定的建筑工程水平标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并拥有国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可出货用；未经验收或者验收不合格的，不能出货用。”这样来看，作为建筑工程的产品房，其出货至少要拥有法定的“经竣工验收合格”这一条件。

而产品房出货的条件同样会在合同中予以明确约定。交易双方会在现在用的GF-2000-0171《产品房交易合同》示范本本第八条中约定房子出货的时间与出货的条件。现在多约定为该条第一款第1种出货条件即“该产品房经验收合格”，也有少数合同在该条第二款中约定“该房经验收合格并获得竣工验收备案表”。

2、什么是竣工验收与竣工验收备案表。

至此，大家就需要知道什么是竣工验收与什么是竣工验收备案表。所谓竣工验收是指建设工程已由施工单位根据设计需要完成全部工作任务，筹备出货给建设单位投入用时，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位根据国家关于建设工程竣工验收规范的有关规定，对该工程是不是符合设计需要和工程水平标准等所进行的检查、考核工作。竣工验收合格后，各单位会在《工程竣工验收报告》上签章确认。

《竣工验收备案表》是在竣工验收合格的基础上，将《工程竣工验收报告》及有关资料提交建设行政主管部门核验，同时经建设单位（开发商）、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位签署建议，同时在网上予以公示。备案合格后，由建设行政主管部门发放《竣工验收备案表》。这样来看，买受人在收房时，有权需要开发商提供证明其符合出货条件的有关法律文件；而开发商拥有了法定和约定的条件后，也有权需要买受人履行合同义务，按约收房。

3、开发商逾期交房的法律责任。

既然约定了交房条件与期限，开发商就有义务按约向买受人出货房子。在交房时，买受人必须要细心检查房子是不是经竣工验收合格，假如合同约定需要办理备案，还要检查开发商有没获得《竣工验收备案表》。买受人可以通过市建委网站“www.jgj.gov.cn”进行查看或核实有关状况。

假如开发商没获得上述法定或约定的文件，该房子就不拥有出货条件，买受人在此种状况下则可以拒收房子，买受人可以根据合同的约定需要开发商支付相应违约金。假如买受人的实质损失大于违约金的约定，则可以向开发商倡导按实质损失赔偿。

4、买受人逾期收房的法律责任。

开发商逾期交房要承担违约责任，那样买受人逾期收房是否会也构成违约呢？严格的说，没根据合同的约定履行义务就是违反约定，所以假如开发商符合出货条件而买受人没按约去收房，买受人就构成了违约。违约所要承担的责任一方面要怎么看律的规定，其次则要看合同的约定。

从法律层面上说，除另有约定外买受人逾期收房，第一要承担房子毁损、灭失的风险，第二是物业管理成本。最高人民法院《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第十一条明确规定：“对房子的转移占有，视为房子的出货用，但当事人另有约定的除外。房子毁损、灭失的风险，在出货用前由出卖人承担，出货用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房公告，无正当理由拒绝接收的，房子毁损、灭失的风险自书面交房公告确定的出货用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

同时根据有关物业管理的法律、法规，买受人作为业主还要向物业管理企业缴纳有关物业管理成本。从合同层面上说，买受人的违约责任则要看产品房交易合同对买受人逾期收房是怎么样具体约定的。买受人违约逾期收房的，将承担该约定的违约责任。