产品房认购书是什么？有哪些法律效力?有关法律规定是什么？本文就开发商预售产品房时与购买者签订的认购书具备的法律效力作相应剖析。期望对你有帮助。
产品房认购书的性质认定
在产品房交易中，交易双方在签订产品房预售合同或现房交易合同之前，有时会通过一些其他的销售形式，如签订认购书、意向书、许诺书等来确认双方的合意行为。根据理论界和实务中的一般看法，产品房认购书一般应认定为产品房交易预约合同，但假如产品房认购书拥有了肯定的实质要件，即便冠以认购书等名字，仍应认定为产品房交易合同。
1、产品房认购书的定义、责任认定
产品房认购书是指产品房交易双方在签订产品房预售合同或产品房现房交易合同之前所签订的文书，是对双方买卖房子有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在肯定期限内为购房人保留房子，不能自行售于别人。认购书的内容一般包含：1.双方当事人基本状况;2.房子基本状况;3.价款计算;4.签署正式合同的时限约定;5.定金条约。产品房认购书广泛存在于产品房买卖实践中，《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第四条也对认购书作出了法律上的确认。认购书相对于房子交易合同来讲是预约合同，受国内合同法的调整。认购书是不是有效应依据民事行为的构成要件来判断，即《民法通则》第55条。同时应无《合同法》第52条、第53条规定的全部无效和部分无效的情形，就应当是有效的。
认购书只不过为了保证以后签订正式的房子交易合同而签订的独立的预约合同。依据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第五条的规定，只有认购书拥有《产品房销售管理方法》第十六条规定的产品房交易合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，才认定为产品房交易合同。
依据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第四条的规定，出卖人通过认购等方法向买受人收受定金作为订立产品房交易合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立产品房交易合同，应当根据法律关于定金的规定处置;因不可归责于当事人双方的事由，致使产品房交易合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
双方就交易合同的部分条约不可以达成一致，而致使合同没办法签订应作具体剖析：其一，若该主合同的条约在预约中已经有了约定，则双方当事人应当同意，不然即是拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则;其二，若当事人协商的主合同条约在预约中无约定，则当事人协商不成的，不可以觉得是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不可以适用定金罚则。其法理依据在于预约合同最突出的特点在于，它约定的是当事人为以后订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，常见引起争议的买方“签署合同”的义务就应该界定为买方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务，而不应理解为买方已作出签订正式交易合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的需要，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不能强加不合理条件，不能借助己方之优势地位迫使他们同意不公平内容。此需要为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。
2、预约和本约有什么区别
契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接据此需要相他们履行约概念务。预约是当事人约定于以后订立确定性的本合同达成的书面许诺或协议。本约是根据预约成立的合同。
区别预约和本约，对于当事人之间的法律关系的性质、确定当事人的责任意义甚大。预约相较于本约有以下特点：一是订约时间不同。预约属前契约阶段订立的合同，所承担的民事责任属缔约过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定用途。而本约一般则受要物约束，出货是合同履行的要紧内容。三是签订预约合同的目的是订立本约，本约所定的义务是合同义务，直接拥有履行内容。概而言之，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂没办法订立主契约时，约定以后订立合同。
综上所述，对于符合预约性质的产品房认购书，在签订认购书时，应当已对开发项目立项并办妥规划审批手续，此时开发项目已定型，所售房子的面积、户型、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标已确定，但未缴清土地出让金和获得产品房预售许可证，不拥有产品房预售条件，因而不拥有签订产品房预售合同的条件，当事人才签订了认购书。而产品房销售管理方法中的第十六条规定了产品房交易合同应当拥有的内容，也即为本约应当拥有的合同条约。换言之，拥有产品房销售管理方法第十六条规定内容的产品房交易合同就是本约，而非预约。假如产品房交易合同具备产品房销售管理方法第十六条规定的内容，也没有事实或法律上的障碍，就没签订预约的必要。
拥有了产品房销售管理方法第十六条规定的产品房交易合同的主要内容的认购书，在性质上不是预约而是本约，或名为预约实为本约。最高人民法院《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第5条将产品房交易认购书认定为产品房交易合同，即认定为名为预约实为本约，应拥有两个条件：一是拥有产品房销售管理方法第十六条规定的产品房交易合同的主要内容。该条规定：产品房销售时，房产企业和买受人应当订立书面产品房交易合同。产品房交易合同应当明确以下主要内容：
当事人名字或者名字和住所;
产品房基本情况;
产品房的销售方法;
产品房价款的确定方法及总价款、付款方法、付款时间;
出货用条件及日期;
装饰、设施标准承诺;
供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的出货承诺和有关权益、责任;
公共配套建筑的产权归属;
面积差异的处置方法;
办理产权登记的有关事宜;
解决争议的办法;
违约责任;
双方约定的其他事情。其中、、、按实务界的主流看法，应认定为合同必要条约，其他属相对要紧的条约。缺失合同的主要条约，合同的基础便会动摇。二是出卖人已按约定收取了购房款。出卖人已按约定收取了购房款的内涵为：认购书已实质履行，出卖人已收取了购房款。这里所称的购房款既应包含全款，也应包含部分购房款。
律图记者为你整理，期望能更好的助你解决产品房认购书是什么,有哪些法律性质的问题。期望你在购买预售产品房时，能多加关注签订的认购书的有关内容，以免非必须的纠纷。